Eine Liegenschaft verliert Wert, wenn man sie nicht pflegt. Das passiert selten auf einen Schlag. Wände werden dunkler, ein Boden stumpf, die Fugen im Bad reissen. Jede Kleinigkeit lässt sich aufschieben, bis sich alles in einem Jahr meldet und die Rechnung gross wird.
Ein Unterhaltsplan verhindert das. Er ist keine Tabelle für Fachleute, sondern eine Liste, die zeigt, was du wann zuletzt gemacht hast und was in den nächsten Jahren ansteht.
Warum ein Plan Geld spart
Wer den Rhythmus seiner Bauteile kennt, entscheidet früher und ruhiger. Eine Offerte lässt sich in Ruhe einholen und vergleichen, wenn der Termin nicht schon drängt. Arbeiten lassen sich verbinden: Wer ohnehin Wände streichen lässt, kann gleichzeitig prüfen, ob der Boden an der Reihe ist.
Ein Plan hilft auch gegen das umgekehrte Problem. Nicht alles muss sofort gemacht werden. Was in drei Jahren fällig wird, kann warten, und das siehst du erst, wenn es aufgeschrieben ist.
Das gilt auch vor einem Verkauf. Wände, Böden und Nasszellen entscheiden, ob ein Objekt gepflegt wirkt oder nach Renovationsbedarf aussieht. Wer seine Liste kennt, weiss, wo er vor der Besichtigung nachbessern kann und wo nicht.
Und wenn du nicht weisst, wann etwas zuletzt gemacht wurde? Dann schätze es. Ein ungefähres Jahr genügt für den Anfang. Du kannst die Angabe später korrigieren, sobald du eine Rechnung findest.
Richtwerte aus der Praxis
Die Tabelle zeigt typische Rhythmen. Das sind Praxiswerte, keine Norm. Dein Haus kann davon abweichen, je nach Nutzung, Lage und Zustand.
| Bauteil | Rhythmus |
|---|---|
| Innenanstrich, Wände und Decken | alle 8 bis 12 Jahre |
| Parkett schleifen und versiegeln oder ölen | alle 10 bis 15 Jahre |
| Fassadenanstrich | alle 15 bis 25 Jahre |
| Küche und Bad | alle 20 bis 30 Jahre |
| Fenster, Dach, Heizung | alle 25 bis 40 Jahre |
Ein Beispiel zeigt, wie du die Tabelle liest. Wurden die Wände vor zehn Jahren zuletzt gestrichen, liegen sie mitten im Rhythmus von 8 bis 12 Jahren. Der nächste Anstrich steht dann in den nächsten zwei Jahren an, muss aber nicht heute sein. Ein Parkett, das vor zwölf Jahren zuletzt geschliffen wurde, liegt im Bereich von 10 bis 15 Jahren. Ob es jetzt schon Zeit ist, zeigt der Zustand der Oberfläche.
Für die beiden ersten Zeilen gibt es mehr Hintergrund in unseren Beiträgen: Wohnung streichen: wann es reicht und was es kostet und Parkett schleifen, ölen oder ersetzen?.
Liste führen
Der erste Schritt ist der einfachste. Schreib auf, was wann zuletzt gemacht wurde. Datum und Rechnung dazu, mehr braucht es nicht.
Eine Tabelle mit vier Spalten genügt:
- Bauteil. Zum Beispiel Wände im Wohnzimmer, Parkett im Flur, Fugen im Bad.
- Zuletzt gemacht. Das Jahr, wenn du es weisst, sonst eine Schätzung.
- Rechnung. Wo sie liegt, damit du sie wiederfindest.
- Nächste Fälligkeit. Das Jahr, gerechnet aus dem Rhythmus der Tabelle.
Die Liste lohnt sich schon mit wenigen Zeilen. Du siehst auf einen Blick, was gemacht ist und was nicht. Bei einem Verkauf, einem Gespräch mit der Treuhänderin oder dem Treuhänder oder einer Offerte musst du nicht aus dem Gedächtnis rekonstruieren.
Die nächsten Jahre planen
Der zweite Schritt ist die Frage nach vorn: Was wird fällig, was kann warten? Nimm deine Liste und markiere, was in den nächsten drei bis fünf Jahren an der Reihe ist. Schreib zu jeder Arbeit einen groben Kostenrahmen dazu.
Für zwei Arbeiten findest du Richtwerte, an denen du dich orientieren kannst:
| Arbeit | Richtpreis |
|---|---|
| Wände und Decken streichen, 2 Anstriche | CHF 18 bis 35 pro m² Fläche |
| Parkett schleifen und ölen oder versiegeln | CHF 35 bis 60 pro m² |
Richtpreise inkl. MWST, ohne Material. Die verbindliche Offerte folgt nach der Besichtigung.
Das sind Anhaltspunkte, mehr nicht. Was deine Arbeit kostet, hängt von Fläche, Zustand und Untergrund ab. Für verbindliche Zahlen brauchst du eine schriftliche Offerte. Für die Planung genügt ein grober Rahmen, damit du weisst, in welcher Grössenordnung du dich bewegst.
Mach den Plan nicht zu genau. Ein Kostenrahmen mit einer Spanne ist ehrlicher als eine Zahl mit zwei Kommastellen, und du kannst ihn mit der Zeit anpassen.
Zwei Fragen helfen beim Markieren. Welche Arbeit stört dich schon jetzt im Alltag? Und welche würde teurer, wenn du sie noch länger aufschiebst? Das sind die ersten Kandidaten. Alles andere kann hinten in der Liste bleiben, bis der Rhythmus es verlangt.
Arbeiten verteilen
Der dritte Schritt macht den Plan wirksam. Was ohnehin ansteht, lässt sich staffeln. So bleiben die Kosten pro Jahr überschaubar.
Ein Beispiel: Fällt der Anstrich der Wohnräume in zwei Jahren an und das Parkett in vier, lohnt es sich, die beiden Arbeiten nicht im selben Jahr zu planen. Du bezahlst das eine heute, das andere später, statt beide in einem Jahr. Wer will, verbindet dagegen Arbeiten im selben Raum, damit die Wohnung nur einmal ausgeräumt werden muss. Beides ist möglich, und die Liste zeigt dir, was für deinen Fall passt.
Ein Plan ist kein Zwang. Ändert sich etwas, etwa weil du verkaufst, umbaust oder ein Schaden auftritt, passt du ihn an. Dasselbe gilt für die Frage, ob sich Vorziehen lohnt. Das hängt vom Einzelfall ab, auch bei steuerlichen Fragen. Wie sich der Wegfall des Eigenmietwerts auf den Unterhalt auswirkt, steht im Beitrag Eigenmietwert fällt weg: Was das für den Unterhalt heisst. Das ersetzt keine Steuerberatung.
Wenn du Hilfe beim Ordnen der Liste möchtest oder wissen willst, welche Arbeit bei dir als Nächstes ansteht, schau auf der Seite Maler: Wände und Decken streichen nach, was wir übernehmen. Schick uns ein paar Fotos, wir schauen mit dir auf den Zustand.
Kurz zusammengefasst
- Die meisten Bauteile haben einen typischen Rhythmus. Die Werte sind Praxiswerte, keine Norm.
- Wände und Decken streicht man etwa alle 8 bis 12 Jahre, Parkett schleift man etwa alle 10 bis 15 Jahre.
- Drei Schritte helfen: Liste führen, die nächsten Jahre planen, Arbeiten verteilen.
- Für die Planung genügt ein grober Kostenrahmen, verbindliche Zahlen kommen aus der Offerte.
Stand 2.10.2026. Die Rhythmen sind Praxiswerte, keine Norm. Richtpreise sind Anhaltspunkte, keine Offerte.
