Eigenmietwert fällt weg: Was das für den Unterhalt heisst

Das ersetzt keine Steuerberatung. Dieser Beitrag fasst zusammen, was öffentlich belegt ist. Wie sich die Reform auf deine Situation auswirkt, klärst du mit deiner Treuhänderin oder deinem Treuhänder.

Der Eigenmietwert ist der Betrag, der heute als Einkommen aus dem eigenen Haus oder der eigenen Wohnung besteuert wird. Dieser Betrag fällt weg. Das hat Folgen für den Unterhalt, und die sind nicht überall dieselben.

Auf einen Blick:

Was beschlossen wurde und ab wann es gilt

Das Schweizer Stimmvolk hat den Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung am 28. September 2025 mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen angenommen. Die Quelle ist swissinfo.ch.

Der Bundesrat hat das Inkrafttreten am 1. April 2026 auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Bis dahin gelten die heutigen Regeln unverändert weiter. Das bestätigt die Medienmitteilung auf admin.ch.

Ältere Artikel nennen teils noch 2027 oder 2028. Das ist überholt. Massgebend ist der Entscheid des Bundesrats vom 1. April 2026. Bis Ende 2028 ändert sich für dich nichts.

Was für selbstgenutztes Eigentum wegfällt

Ab 2029 entfällt für selbstgenutztes Wohneigentum die Besteuerung des Eigenmietwerts. Das klingt nach einer Entlastung. Der Wegfall hat aber eine zweite Seite: Im Gegenzug fallen auch der Unterhaltsabzug und die meisten Schuldzinsabzüge weg. Die Quelle ist wieder admin.ch.

Zwei Dinge fallen also gleichzeitig weg: der Eigenmietwert und die Abzugsfähigkeit der Unterhaltskosten für selbstbewohntes Eigentum. Wer heute Wände streichen, einen Boden schleifen oder ein Bad erneuern lässt, kann die Kosten unter den heutigen Regeln abziehen. Ab 2029 ist das für Selbstnutzer nicht mehr der Fall.

In der Praxis heisst das: Ab 2029 bezahlst du Unterhaltsarbeiten bei Selbstnutzung, ohne sie von den Steuern abziehen zu können. Das ändert die Rechnung für jede Arbeit, die du aufschiebst. Es ändert nichts daran, dass der Unterhalt trotzdem nötig bleibt: Eine Liegenschaft verliert Wert, wenn man sie nicht pflegt.

Bis Ende 2028 gilt das heutige Recht. Unterhalt, der bis dahin ausgeführt und abgerechnet wird, bleibt wie gewohnt abzugsfähig.

Was für vermietete Liegenschaften gleich bleibt

Bei vermieteten Liegenschaften ändert sich am Prinzip nichts. Mieteinnahmen bleiben steuerbar, der Unterhaltsabzug bleibt bestehen. Betroffen ist nur die Eigennutzung. Auch das steht in der Medienmitteilung auf admin.ch.

Wenn du eine Liegenschaft teils selbst nutzt und teils vermietest, ist die Einordnung eine Frage für deine Treuhänderin oder deinen Treuhänder. Dieser Beitrag beantwortet sie nicht.

Lohnt sich Vorziehen? Kein Pauschalurteil

Wer selbstgenutztes Wohneigentum vor 2029 saniert, kann die Kosten letztmals voll von den Steuern abziehen. Ob sich ein Vorziehen von Arbeiten lohnt, hängt aber vom Einzelfall ab. So schreibt es UBS Schweiz.

Deshalb gibt es hier kein Pauschalurteil. Weder «jetzt sanieren, das lohnt sich immer» noch «abwarten» ist als allgemeine Regel belegt. Prüfe es mit deiner Treuhänderin oder deinem Treuhänder.

Diese Fragen kannst du in das Gespräch mitnehmen:

• Wird die Liegenschaft selbst genutzt, vermietet oder als Zweitliegenschaft gehalten?
• Welche Arbeiten stehen in den nächsten Jahren ohnehin an?
• Was kosten sie ungefähr?
• Wie wirkt sich der Wegfall der Schuldzinsabzüge auf deine Situation aus?

Die zweite und die dritte Frage kannst du ohne Steuerfachperson klären. Genau dabei hilft ein Plan, mehr dazu im letzten Abschnitt.

Zweitliegenschaften

Bei Zweitliegenschaften können die Kantone als Ausgleich künftig eine eigene Objektsteuer einführen. Das ist von Kanton zu Kanton verschieden geregelt. Eine Übersicht zum Thema bietet die NZZ.

Das macht die Planung für Eigentümer von Zweitliegenschaften schwieriger, weil sich die Rechnung je nach Kanton unterscheidet. Rechne also nicht mit einem Wert aus einem anderen Kanton.

Wer eine Zweitwohnung besitzt, sollte also nicht annehmen, dass künftig «keine Steuer mehr» anfällt. Wie es in deinem Kanton aussieht, erfährst du bei der kantonalen Steuerverwaltung oder bei deiner Treuhänderin oder deinem Treuhänder.

Was sich unabhängig davon lohnt: ein Unterhaltsplan

Auch ohne Steuerfrage lohnt sich ein Plan. Eine Liegenschaft verliert Wert, wenn man sie nicht pflegt. Die meisten Bauteile haben einen typischen Rhythmus. Wer ihn kennt, wird nicht überrascht und kann Arbeiten verteilen, statt alles in einem Jahr zu bezahlen. Die folgenden Werte sind Praxiswerte, keine Norm. Dein Haus kann davon abweichen.

Drei Schritte helfen:

1. Liste führen. Schreib auf, was wann zuletzt gemacht wurde. Datum und Rechnung dazu, mehr braucht es nicht. Mit Datum und Rechnung siehst du auf einen Blick, was gemacht ist und was nicht. Das hilft dir auch im Gespräch mit der Treuhänderin oder dem Treuhänder, weil du nicht aus dem Gedächtnis rekonstruieren musst.
2. Die nächsten Jahre planen. Was wird fällig, was kann warten? Schreib zu jeder Arbeit einen groben Kostenrahmen dazu.
3. Arbeiten verteilen. Was ohnehin ansteht, lässt sich staffeln. So bleiben die Kosten pro Jahr überschaubar.

Wenn du wissen möchtest, wie es um den Anstrich in deinen Räumen steht, hilft die Seite Malerarbeiten. Dort siehst du, was wir übernehmen und wie wir vorgehen.

Was wir für dich tun können

Wir sind Handwerker, keine Steuerberater. Was wir tun können: Wir schauen mit dir auf den Zustand, sagen dir ehrlich, was nötig ist, und nennen dir Richtpreise. Wenn du Arbeiten planst, bekommst du nach der Besichtigung eine schriftliche Offerte. Besichtigung und Offerte sind kostenlos. So hast du für das Gespräch mit deiner Treuhänderin oder deinem Treuhänder eine Grundlage mit Zahlen.

Ob du vor 2029 etwas vorziehst, entscheidest du mit deiner Treuhänderin oder deinem Treuhänder. Was an der Liegenschaft technisch ansteht, schauen wir gerne mit dir an.

Quellen

• admin.ch, Medienmitteilung des Bundesrats vom 1. April 2026
• swissinfo.ch, Abstimmung vom 28. September 2025
• UBS Schweiz, Wegfall des Eigenmietwerts und Sanierungen
• NZZ, Eigenmietwert fällt 2029 weg

Das ersetzt keine Steuerberatung.

Stand 2.10.2026. Allgemeine Information, ersetzt keine Steuerberatung. Prüfe deine Situation mit deiner Treuhänderin oder deinem Treuhänder.